Pemerintah lewat Kementerian Pekerja Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) ,pada tanggal 18 juli 2019 resmi menerbitkan Peraturan Menteri PUPR No.11 Tahun 2019 Tentang Sistem Pendahuluan Jual Beli (PPJB) Rumah. 

Peraturan ini mencabut dan menggantikan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KTPS/1994 Tentang pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KTPS/M/1955 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli.

Lantas apa saja yang diatur dalam permen ini? 

Sesuai dengan pasal 2, ruang lingkup peraturan Menteri ini meliputi sistem PPJB yang terdiri atas pemasaran dan PPJB.

Pemasaran

Pemasaran adalah kegiatan yang direncanakan pelaku pembangunan untuk memperkenalkan, menawarkan, menentukan harga, dan menyebarluaskan informasi tentang rumah atau perumahan dan satuan rumah susun atau rumah susun yang dilakukan oleh pelaku pembangunan pada saat sebelum atau dalam proses sebelum penandatanganan PPJB.

Pemasaran dapat dilakukan pada saat proses pembangunan untuk rumah tunggal atau rumah deret dan sebelum proses pembangunan untuk rumah susun. 

Dalam pemasaran, para pelaku pembangunan/ developer yang melakukan pemasaran harus sudah memiliki :

  1. Kepastian peruntukan ruang
  2. Kepastian ha katas tanah 
  3. Kepastian status penguasaan Rumah 
  4. Perizinan pembangunan perumahan atau rumah susun 
  5. jaminan atas pembangunan perumahan atau Rumah Susun dari lembaga penjamin.

Jika pelaku pembangunan/developer telah menerima pembayaran dari calon pembeli pada saat pemasaran maka sesuai dengan pasal 7, pembayaran tersebut menjadi bagian pembayaran atas harga Rumah. Kemudian developer harus memberikan informasi kepada calon pembeli berupa : 

  1. jadwal pelaksanaan pembangunan
  2. jadwal penandatangan PPJB dan akta Jual Beli 
  3. jadwal serah terima rumah 

Jika pelaku pembangunan lalai dalam memenuhi jadwal diatas, maka calon pembeli dapat membatalkan pembelian rumah tersebut. dan seluruh pembayaran harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli namun jika calon pembeli membatan pembelian rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun pada saat pemasaran bukan disebabkan oleh kelalaian developer maka developer dapat memotong sejumlah 10% dari pembayaran yang telah diterima developer dan ditambah biaya pajak.

Pengembalian pembayaran tersebut harus dilaksanakan sebelum 30 hari sejak penandatangan surat pembatalan. Jika setelah 30 hari, pelaku pembangunan belum mengembalikan pembayaran, maka pelaku pembangunan dikenakan denda sebesar 1% per-hari kalender keterlambatan pengembalian dihitung dari jumlah pembayaran yang harus dikembalikan.

PPJB

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris

PPJB dilakukan antara subjek hukum, bisa berupa orang pribadi atau badan hukum. PPJB biasanya dilakukan karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh para pihak sebelum melakukan Akta Jual beli di hadapat PPAT. Contoh :

  • Pembayaran atas property belum dapat dilunasi saat itu, serta penjual/pembeli khawatir akan ada wanprestasi
  • Pembangunan atas rumah belum selesai
  • Sertifikat belum dipecah atau masih induk
  • Dll

Sesuai dengan pasal 10, PPJB baru dapat dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian atas: 

  1. status kepemilikan tanah;
  2. hal yang diperjanjikan;
  3. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan;
  4. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
  5. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

Selain itu, PPJB harus memuat paling sedikit :

  1. identitas para pihak;
  2. uraian objek PPJB;
  3. harga Rumah dan tata cara pembayaran;
  4. jaminan pelaku pembangunan;
  5. hak dan kewajiban para pihak;
  6. waktu serah terima bangunan;
  7. pemeliharaan bangunan;
  8. penggunaan bangunan;
  9. pengalihan hak;
  10. pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan
  11. penyelesaian sengketa.

Jika materi muatan PPJB tidak sesuai atau berbeda dengan Peraturan Menteri PUPR No.11 Tahun 2019 maka akta tersebut BATAL DEMI HUKUM. Maka itu untuk mencegah adanya keadaan tersebut, permen ini mengatur bagi calon pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum ditandatangani paling kurang 7 hari kerja. 

Pembatalan pembelian rumah setelah penandatangan PPJB disebabkan oleh kelalaian pelaku pembangunan, maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.

Namun jika pembatalan pembelian rumah setelah penandatangan PPJB bukan karena kelalaian pelaku pembangunan melainkan merupakan kelalaian pembeli maka :

  • jika pembaran telah dilakukan pembeli maksimal 10% dari harga transaksi, maka keseluruhan pembayaran tersebut menjadi hak pelaku pembangunan
  • jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% dari harga transaksi, maka pelaku pembangunan berhak memeotong 1)% dari harga transaksi

jika pembayaran atas pembelian rumah sudah dilunasi, dan tidak ada hal-hal yang menghalangi untuk dilakukannya penandatangan Akta Jual beli, maka sebaiknya langsung dibuatkan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT. Hal tersebut dikarenakan PPJB tidak dapat dijadikan bukti peralihan hak dari penjual ke pembeli. 

Demikianlah prosedur dalam melakukan pembelian rumah dari proses pemasaran ataupun melakukan PPJB menurut Peraturan Menteri PUPR No.11 Tahun 2019 Tentang Sistem Pendahuluan Jual Beli (PPJB) Rumah. 

Apabila anda memiliki pertanyaan, silahkan tulis pertanyaan Anda, atau anda dapat menghubungi Admin kami, kami bersedia berkonsultasi dengan Anda.

Author: Valdy Ongky

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here